La compraventa de inmuebles en España conlleva una serie de obligaciones fiscales tanto para el comprador como para el vendedor. Comprender estos impuestos no solo es importante para cumplir con la normativa legal vigente, sino también para optimizar los costes asociados a la operación.
La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 no solo permite reclamar la devolución de las cantidades correspondientes a la cláusula suelo y a los intereses de demora desproporcionados, sino que también abre la puerta a reclamar todos los importes y gastos pagados por el prestatario que tengan su origen en cláusulas abusivas de su contrato hipotecario.
Este artículo está dirigido a las personas residentes en la Unión Europea que son propietarias de un inmueble en España. Con frecuencia atendemos a propietarios que únicamente utilizan su vivienda en España durante determinadas épocas del año y deciden alquilarla de forma temporal el resto del tiempo para obtener una mayor rentabilidad.
Como es sabido, tras la reforma aprobada el año pasado, es obligatorio solicitar ante el Registro de la Propiedad la asignación de un Número de Registro de Alquiler (NRA) para cada vivienda destinada al alquiler de corta duración.
Mediante la diligencia debida (due diligence), un análisis de riesgos realizado con el «debido cuidado», se examinan la situación jurídica del inmueble y los posibles riesgos. Este análisis previo desempeña un papel importante tanto en la determinación del valor del inmueble como en la protección jurídica del comprador.
Desde mayo de 2016 resulta de aplicación el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, sobre las viviendas con fines turísticos de Andalucía, siempre que su inmueble se encuentre situado en Andalucía, se alquile o se pretenda alquilar de forma habitual y se publicite para este fin a través de agencias, páginas web, terceros, etc.
Para que una compraventa de un inmueble pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad español, es necesario formalizar el contrato ante notario. Para ello, puede elevarse a público un contrato privado previamente firmado por ambas partes o redactarse directamente la compraventa mediante escritura pública notarial.
Una de las formas de adquirir un inmueble en España consiste en comprar una vivienda sobre plano directamente al promotor inmobiliario. En este tipo de operaciones, comprador y promotor suscriben un contrato privado de compraventa en el que se establece el calendario de pagos correspondiente.
Los ciudadanos alemanes, al igual que el resto de ciudadanos de la Unión Europea, pueden adquirir inmuebles en España sin restricciones. La compraventa puede formalizarse mediante contrato privado o mediante escritura pública ante notario. Para evitar incidencias y riesgos jurídicos, conviene tener en cuenta los siguientes aspectos.
El alquiler de viviendas turísticas y casas rurales requiere el cumplimiento de una serie de requisitos legales y la inscripción del alojamiento en el registro turístico correspondiente de la Comunidad Autónoma. En el caso de Andalucía, debe distinguirse entre las viviendas con fines turísticos y las casas rurales, siendo obligatorio, en ambos casos, su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
La adquisición de un inmueble en España puede financiarse, con carácter general, tanto mediante una entidad bancaria española como a través de un banco extranjero. No obstante, la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria ha dificultado considerablemente esta última opción en la práctica. Con el objetivo de proteger al consumidor frente a posibles prácticas abusivas, la normativa exige, entre otros aspectos, la transmisión electrónica de las condiciones del préstamo entre la entidad financiera y la notaría, lo que requiere que el banco utilice la plataforma digital habilitada al efecto.
En España se distingue, con carácter general, entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto de vivienda, estando únicamente el arrendamiento de vivienda sujeto a la protección específica de la legislación sobre arrendamientos urbanos. Si el inmueble se alquila para desarrollar en él una actividad comercial o profesional, o para residir en él de forma temporal o estacional, no se considera un arrendamiento de vivienda y se rige principalmente por lo pactado entre las partes.
Al igual que en Alemania, la propiedad de un inmueble en España conlleva determinadas obligaciones y consecuencias fiscales. Conocer estos aspectos fiscales no solo es importante después de la adquisición, sino especialmente antes de la compra, con el fin de poder tomar una decisión fundamentada respecto de su inmueble en España:
Buenas noticias para las personas residentes fuera de la UE: podrán deducir fiscalmente los gastos relacionados con el alquiler de sus inmuebles situados en España. Hasta ahora, únicamente los contribuyentes residentes en la UE, así como en Islandia, Noruega y Liechtenstein, podían deducir, cumpliendo los requisitos legales, los gastos relacionados con el alquiler de inmuebles en España.
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