Desde mayo de 2016 resulta de aplicación el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, sobre las viviendas con fines turísticos de Andalucía, siempre que su inmueble se encuentre situado en Andalucía, se alquile o se pretenda alquilar de forma habitual y se publicite para este fin a través de agencias, páginas web, terceros, etc.

Quedan excluidos de la aplicación de esta normativa, entre otros, los siguientes supuestos, en los que resultan de aplicación otras normas específicas y cuyos requisitos, obligaciones de registro y demás obligaciones pueden diferir considerablemente de los descritos en este artículo: 

1. La cesión gratuita de viviendas. 
2. Las viviendas arrendadas por el mismo usuario durante un período superior a 2 meses.
3. Las casas rurales incluidas en el ámbito de aplicación del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
4. Los apartamentos turísticos incluidos en el ámbito de aplicación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Por ello, resulta especialmente importante determinar desde el principio si, en su caso concreto, se trata del alquiler de una vivienda con fines turísticos, del alquiler de apartamentos turísticos, del alquiler de una casa rural o de un arrendamiento ordinario de vivienda.

Requisitos:

● Ventanas al exterior o a un patio y posibilidad de oscurecerlas.*

● Las habitaciones deberán disponer del mobiliario y los electrodomésticos necesarios para su uso inmediato.

● Aire acondicionado si se pretende alquilar la vivienda durante los meses de mayo a septiembre y calefacción en caso de alquiler entre octubre y abril.*

● Botiquín de primeros auxilios.

● Información turística por escrito (también puede facilitarse en formato digital) sobre diferentes aspectos del entorno: oferta de ocio, comercios, establecimientos de alimentación, transporte público, servicio de urgencias más cercano, plano de la ciudad, etc.

● Hoja de reclamaciones y los correspondientes carteles informativos colocados en un lugar visible.

● Limpieza general antes del inicio del alquiler.

● Disponibilidad de menaje y dos juegos de ropa de cama.

● Número de teléfono para atender de forma inmediata cualquier posible incidencia.

● Información sobre el uso de los electrodomésticos.

● Información sobre el uso correcto de las instalaciones y sobre posibles restricciones relativas a animales de compañía o al consumo de tabaco.

● Licencia de primera ocupación.

*El cumplimiento de este requisito no será obligatorio cuando el inmueble esté protegido como bien histórico o haya sido declarado oficialmente Bien de Interés Cultural.

Presentación de la declaración para obtener la licencia

Antes de comenzar con el alquiler y, en todo caso, antes de publicitar el inmueble, es necesario presentar una declaración ante la Consejería competente en materia de turismo, mediante la cual se manifiesta que la vivienda cumple los requisitos correspondientes para su alquiler como vivienda con fines turísticos. Tras la presentación de la declaración, se asignará a la vivienda turística el correspondiente número de registro, que deberá indicarse en toda publicidad y en todas las páginas web en las que se anuncie el inmueble.

Contratos escritos con los clientes

A cada cliente deberá entregarse un contrato de alquiler por escrito en el que consten, como mínimo, el número de registro de la vivienda turística, el nombre del arrendador, el nombre del arrendatario, el precio y la duración del alquiler. Asimismo, deberá indicarse en todo caso el número de teléfono del arrendador. El arrendatario deberá presentar, con carácter general, su documento de identidad para que el arrendador pueda efectuar el correspondiente registro de viajeros. Todos los contratos deberán conservarse durante un período mínimo de un año.

 

Registro de viajeros (libro registro de viajeros)

Una particularidad importante del alquiler de viviendas con fines turísticos es la obligación de realizar el registro de viajeros (hoja de registro de viajeros) y comunicar esta información a la Policía o Guardia Civil competente en un plazo de 24 horas. Por tanto, el arrendador debe comunicar los datos de sus clientes a las autoridades policiales, de forma similar a los establecimientos hoteleros.

Debe tenerse en cuenta que el correspondiente formulario deberá ser cumplimentado por todos los clientes mayores de 16 años y deberá contener, en todo caso, los siguientes datos: número del documento de identidad, fecha de validez, nombre, sexo, fecha de nacimiento, fecha de llegada, nacionalidad y número de la vivienda turística. Los correspondientes formularios deberán conservarse y la información deberá comunicarse a la autoridad policial competente dentro del plazo de 24 horas.

Aunque esta información puede presentarse personalmente ante la Policía, resulta claramente recomendable realizar la comunicación por vía telemática a través de la correspondiente página web. Para efectuar las comunicaciones online únicamente será necesario realizar previamente el correspondiente registro ante las autoridades competentes.

Otros aspectos importantes:

● Todos los precios deberán indicarse como precios finales.

● El agua, la electricidad, la limpieza previa a la entrada y la ropa de cama deberán estar siempre incluidos en el precio.

● En relación con el pago, la reserva y el derecho de cancelación existen importantes limitaciones que deberán tenerse en cuenta a la hora de redactar los contratos.

● Si se ofrecen servicios adicionales similares a los propios de la actividad hotelera, por ejemplo, servicios de restauración, catering, limpieza, etc., será de aplicación el correspondiente Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que deberá reflejarse en las facturas y ser declarado e ingresado por el arrendador.

● Los períodos durante los cuales el inmueble sea utilizado por el propio propietario deberán, en su caso, tributar en la correspondiente declaración fiscal como "imputación de renta".

● Su base de datos o fichero de clientes (digital o no) deberá inscribirse, en su caso, ante la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD).

Desde 2025 existe además un registro de ámbito estatal en el que deben inscribirse todas las viviendas que se alquilen para fines distintos del arrendamiento de vivienda habitual. Esto incluye tanto los alquileres turísticos como los alquileres de temporada. La inscripción se realiza electrónicamente en el Registro de la Propiedad a través de la página web de los registradores (registradores.org). Si el inmueble forma parte de una comunidad de propietarios o se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, la inscripción deberá contar con la aprobación de la comunidad por una mayoría de 3/5.

Desde nuestro despacho estaremos encantados de ayudarle a analizar su situación concreta, realizar en su nombre los trámites administrativos necesarios y asistirle asimismo en la preparación y presentación de las correspondientes declaraciones fiscales. Si está interesado en nuestros servicios o tiene alguna pregunta concreta sobre esta materia, no dude en ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono.

Autor: 

Christoph Sander
Abogado & Asesor fiscal
CEO, socio, director fiscal
info@sspartners.es
Tel: (+34) 951 12 13 06
Facebook I LinkedIn I Amazon