Mit dem “Framework for the Automatic Exchange of Readily Available Information on Immovable Property“ sollen Steuerverwaltungen automatisch Informationen über grenzüberschreitend gehaltene Immobilien austauschen – einschließlich Eigentumsverhältnissen, Transaktionen und laufender Einkünfte.

Sowohl Deutschland als auch Spanien haben vor kurzem ihre Absicht erklärt, dieses Rahmenwerk direkt umzusetzen (Collective engagement to exchange readily available information on immovable property). Für Steuerpflichtige mit Immobilienbezug zwischen beiden Ländern bedeutet dies tiefgreifende Konsequenzen, insbesondere im Zusammenspiel mit der bereits bestehenden spanischen Erklärungspflicht für Auslandsvermögen (Modelo 720).

Immobilien als letzte große Transparenzlücke

Deutschland und Spanien sind seit Jahren eng in internationale Transparenzinitiativen eingebunden. Über den Common Reporting Standard (CRS) erhalten beide Länder automatische Informationen zu ausländischen Finanzkonten ihrer Steuerresidenten, ergänzt durch neue Regelungen zu Krypto-Assets. Lesen Sie dazu auch gerne unsere Artikel Internationale Steuerfestsetzung und Offshore-Gesellschaften.

Immobilienvermögen blieb bislang jedoch weitgehend außerhalb eines automatischen Systems. Zwar existiert zwischen Deutschland und Spanien der Informationsaustausch auf Anfrage sowie ein Doppelbesteuerungsabkommen, doch fehlte ein regelmäßiger, strukturierter Datenfluss zu:

- Auslandsimmobilien,

- Mieteinnahmen,

- Veräußerungsgewinnen,

- wirtschaftlich Berechtigten hinter Gesellschaftsstrukturen.

Gerade bei deutsch-spanischen Immobilienstrukturen führte dies in der Praxis häufig zu Problemen zwischen nationalen Erklärungspflichten (Modelo 720 – 721) und tatsächlicher Kontrollmöglichkeit der Finanzverwaltungen.

Algorithmen und Big Data 

Die immer „intelligenteren“ Algorithmen ändern an sich bereits drastisch die herkömmlichen Dynamiken der Steuerprüfungen. Algorithmen bzw. KI arbeiten zwar ohne Pause und ohne direkte Fehler, benötigen jedoch direkten und automatisierten Zugriff zu verlässlichen Daten. Intern werden in Spanien bereits Daten von intelligenten Strom- und Wasserzählern analysiert, um festzustellen, ob Sie Ihren Hauptwohnsitz (Steuerwohnsitz) in Spanien haben. Informationen zum Thema ob Sie Ihren Steuerwohnsitz in Spanien haben,finden Sie in unserem Artikel: „Steuerwohnsitz Spanien“ oder in unserem 3 Minutigem Podcast auf Youtube. 

Der neue automatische Austausch hinsichtlich Immobilien ermöglicht es künftig automatisch auf bereits vorhandene, elektronisch verfügbare Immobilieninformationen zuzugreifen. Die spanischen Algorithmen haben so direkten Zugriff auf den deutschen Grundbüchern, Katasterämter, Steuerdatenbanken und Register wirtschaftlich Berechtigter und können diese Informationen praktisch in Echtzeit mit in Spanien eigereichten oder nicht eingereichten Einkommensteuererklärungen, Vermögensteuererklärungen oder Erklärungen über Vermögen im Ausland (Modelo 720 und 721) abgleichen.

Für Deutschland und Spanien ist dies besonders relevant, da beide Länder über leistungsfähige Registersysteme verfügen. Der Datenaustausch umfasst insbesondere:

 - Eigentümer- und wirtschaftlich Berechtigten,

 - Lage, Art und Wert der Immobilie,

 - Erwerbs- und Veräußerungsdaten,

 - laufende Einkünfte (z. B. Vermietung),

 - in vielen Fällen auch Informationen zu gezahlten Steuern.

Der Austausch wird jährlich und standardisiert erfolgen.

Spanien: Das Modelo 720 als Vorläufer – und künftig als Prüfmaßstab

Spanien nimmt im internationalen Vergleich eine Sonderrolle ein, da hier bereits seit 2012 eine umfassende und umstrittene Pflicht zur Erklärung von Auslandsvermögen besteht. Über das Modelo 720 müssen in Spanien steuerlich ansässige Personen unter anderem erklären:

- im Ausland gehaltene Immobilien,

- ausländische Bankkonten,

- Beteiligungen und sonstige Vermögenswerte.

Die Erklärungspflicht besteht unabhängig davon, ob aus dem Vermögen laufende Einkünfte erzielt werden. Trotz der Reform der Sanktionsregelungen nach EuGH-Rechtsprechung bleibt das Modelo 720 ein zentrales Kontrollinstrument der spanischen Finanzverwaltung.

Mit dem IPI MCAA erhält Spanien nun erstmals die Möglichkeit, die Angaben aus dem Modelo 720 systematisch mit ausländischen Verwaltungsdaten abzugleichen – etwa mit Informationen aus Deutschland.

Bedeutung für Residenten mit Immobilien in anderen Ländern.

Unvollständige oder fehlerhafte Angaben im Modelo 720 lassen sich mit dem Austausch deutlich leichter identifizieren. Besonders betroffen sind:

- ältere Immobilieninvestitionen,

- über Gesellschaften gehaltene Objekte,

- Fälle, in denen zwar Mieteinnahmen in Deutschland erklärt, aber Vermögenswerte nicht korrekt in Spanien gemeldet wurden.

Auch für deutsche Steuerresidenten mit Immobilien in Spanien steigt die Transparenz erheblich. Spanien wird künftig automatisch Informationen an Deutschland übermitteln welche dann direkt in den deutschen Besteuerungsprozess einfließen.

Zeitplan und Umsetzung

Die OECD geht von ersten automatischen Austauschen ab 2029 aus. Zu beachten ist, dass mit dem Austausch auch für vergangene Steuerjahre relevante Daten übermittelte werden (Kaufdatum, Mieteinahmen usw.). Da die Verjährungsfrist in Spanien 4 Jahre beträgt, könnten auch Daten für die aktuellen Steuerjahre verfügbar und somit prüfbar werden. Für Steuerpflichtige mit deutsch-spanischen Immobilienstrukturen bedeutet dies, dass bestehende Erklärungen wie die Einkommensteuer oder das Modelo 720 künftig über eine deutlich umfassendere Datenbasis überprüft werden können.

Unsere Empfehlung ist daher bereits zum heutigen Zeitpunkt:

- Überprüfung bisher abgegebener Modelo-720-Erklärungen,

- Abgleich mit tatsächlichen Eigentums- und Einkommensverhältnissen,

- Analyse von Gesellschafts- und Holdingstrukturen,

- rechtzeitige steuerliche Bereinigung vor Beginn des Datenaustauschs.

Fazit

Das IPI MCAA markiert einen Wendepunkt für die Besteuerung von Auslandsimmobilien zwischen Deutschland und Spanien. In Verbindung mit dem spanischen Modelo 720 entsteht erstmals ein nahezu geschlossenes Transparenzsystem für Immobilienvermögen.

Was bislang häufig auf Selbsterklärungen beruhte, wird künftig durch automatischen, grenzüberschreitenden Datenabgleich überprüfbar und durch Algorithmen automatisiert verarbeite. Das mögliche Unstimmigkeiten aufgrund von mangelnden personellen Ressourcen untergehen, wird somit immer unwahrscheinlicher.

Seitens unserer Kanzlei helfen wir Ihnen gern bei der Analyse Ihrer konkreten Situation, nehmen für Sie notwendige Verwaltungsakte vor und helfen Ihnen auch gern bei der Abgabe der entsprechenden Steuererklärungen. Bei Interesse oder konkreten Fragen zum Thema stehen wir Ihnen gern per Mail oder telefonisch in deutscher Sprache zur Verfügung.

Autor: 

Christoph Sander
Rechtsanwalt & Steuerberater, 
Geschäfsführender Partner
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