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Con el “Framework for the Automatic Exchange of Readily Available Information on Immovable Property“, las administraciones tributarias van a intercambiar automáticamente información sobre bienes inmuebles transfronterizos, incluyendo la propiedad, las transacciones y los ingresos corrientes.

Tanto Alemania como España han declarado recientemente su intención de aplicar directamente este marco (Collective engagement to exchange readily available information on immovable property). Esto tiene profundas consecuencias para los contribuyentes con propiedades inmobiliarias entre ambos países, especialmente en combinación con la obligación ya existente en España de declarar los activos en el extranjero (Modelo 720).

Los bienes inmuebles como última gran laguna en materia de transparencia

Alemania y España llevan años estrechamente vinculados a iniciativas internacionales de transparencia. A través del Estándar Común de Comunicación de Información (CRS), ambos países reciben automáticamente información sobre las cuentas financieras en el extranjero de sus residentes fiscales, complementada con nuevas regulaciones sobre criptoactivos.

Sin embargo, hasta ahora, los activos inmobiliarios han quedado en gran medida fuera del sistema automático. Aunque entre Alemania y España existe un intercambio de información previa solicitud y un convenio de doble imposición, faltaba un flujo de datos regular y estructurado sobre:

- inmuebles en el extranjero,

- ingresos por alquileres,

- ganancias por ventas,

- beneficiarios económicos detrás de las estructuras societarias.

Precisamente en el caso de las estructuras inmobiliarias hispano-alemanas, esto solía provocar en la práctica problemas entre las obligaciones de declaración nacionales (Modelo 720-721) y la posibilidad real de control por parte de las administraciones fiscales.

Algoritmos y big data

Los algoritmos, cada vez más «inteligentes», ya están cambiando drásticamente la dinámica tradicional de las inspecciones fiscales. Aunque los algoritmos y la inteligencia artificial funcionan sin descanso y sin errores directos, necesitan un acceso directo y automatizado a datos fiables. A nivel interno, en España ya se analizan los datos de los contadores inteligentes de electricidad y agua para determinar si usted tiene su residencia principal (residencia fiscal) en España. Encontrará información sobre si tiene su residencia fiscal en España en nuestro artículo: «Residencia fiscal en España» o en nuestro podcast de 3 minutos en YouTube.

El nuevo intercambio automático de información sobre bienes inmuebles permitirá en el futuro acceder automáticamente a la información inmobiliaria ya existente y disponible electrónicamente. De este modo, los algoritmos españoles tienen acceso directo a los registros de la propiedad, las oficinas del catastro, las bases de datos fiscales y los registros de titulares reales alemanes, y pueden comparar esta información prácticamente en tiempo real con las declaraciones de la renta, las declaraciones del impuesto sobre el patrimonio o las declaraciones de patrimonio en el extranjero (modelos 720 y 721) presentadas o no en España.

Esto es especialmente relevante para Alemania y España, ya que ambos países cuentan con sistemas de registro eficaces. El intercambio de datos incluye, en particular:

- Información sobre los propietarios y los beneficiarios económicos.

- Ubicación, tipo y valor del inmueble.

- Datos de adquisición y venta.

- Ingresos corrientes (por ejemplo, alquileres).

- En muchos casos, también información sobre los impuestos pagados.

El intercambio se realizará anualmente y de forma estandarizada.

España: el Modelo 720 como precursor y, en el futuro, como criterio de evaluación

España ocupa ya un lugar destacado en las normas que regulan la transparencia internacional, ya que desde 2012 existe una controvertida obligación de declarar los activos en el extranjero. A través del Modelo 720, las personas con residencia fiscal en España deben declarar, entre otras cosas:

- bienes inmuebles en el extranjero,

- cuentas bancarias en el extranjero,

- participaciones y otros activos.

La obligación de declarar existe independientemente de si se obtienen ingresos de este patrimonio. A pesar de la reforma de las normas sancionadoras tras la jurisprudencia del TJUE, el Modelo 720 sigue siendo un instrumento de control fundamental de la administración fiscal española.

Con el IPI MCAA, España tiene ahora por primera vez la posibilidad de comparar sistemáticamente los datos del Modelo 720 con los datos administrativos extranjeros, por ejemplo, con información procedente de Alemania.

Importancia para los residentes con inmuebles en otros países.

El intercambio de información facilita considerablemente la identificación de datos incompletos o erróneos en el Modelo 720. Esto afecta especialmente a:

- inversiones inmobiliarias antiguas,

- propiedades mantenidas a través de sociedades,

- casos en los que se han declarado ingresos por alquileres en Alemania, pero no se han declarado correctamente los activos.

La transparencia también aumenta considerablemente para los residentes fiscales alemanes con inmuebles en España. En el futuro, España transmitirá automáticamente información a Alemania, que se incorporará directamente al proceso de tributación alemán.

Calendario y aplicación

La OCDE prevé que los primeros intercambios automáticos se produzcan a partir de 2029. Cabe señalar que, con el intercambio, también se transmitirán datos relevantes de ejercicios fiscales anteriores (fecha de compra, ingresos por alquiler, etc.). Dado que el plazo de prescripción en España es de 4 años, también podrían estar disponibles y, por lo tanto, ser verificables los datos de los ejercicios fiscales actuales. Para los contribuyentes con estructuras inmobiliarias hispano-alemanas, esto significa que las declaraciones actuales, como el impuesto sobre la renta o el Modelo 720, podrán verificarse en el futuro a partir de una base de datos mucho más completa.

Por lo tanto, nuestra recomendación en este momento es la siguiente:

- Revisar las declaraciones del Modelo 720 presentadas hasta la fecha.

- Compararlas con la situación real de la propiedad y los ingresos.

- Analizar las estructuras societarias y de holding.

- Realizar las correcciones fiscales oportunas antes de que comience el intercambio de datos.

Conclusión: 

El IPI MCAA marca un punto de inflexión en la fiscalidad de los inmuebles en el extranjero entre Alemania y España. En combinación con el Modelo 720 español, se crea por primera vez un sistema de transparencia casi completo para el patrimonio inmobiliario.

Lo que hasta ahora se basaba a menudo en autodeclaraciones, en el futuro se podrá verificar mediante la comparación automática de datos transfronterizos y se procesará de forma automatizada mediante algoritmos. De este modo, es cada vez menos probable posibles errores o discrepancias se quedan sin revisar debido a la falta de recursos humanos.

Por parte de nuestro despacho, estaremos encantados de ayudarle a analizar su situación concreta, realizar los trámites administrativos necesarios en su nombre y asistirle también en la presentación de las correspondientes declaraciones fiscales. Si tiene interés o preguntas específicas sobre este tema, estaremos a su disposición por correo electrónico o por teléfono, y le atenderemos con gusto en alemán.

Autor: 

Christoph Sander
Rechtsanwalt & Steuerberater, 
Geschäfsführender Partner
info@sspartners.es
Tel: (+34) 951 12 13 06
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