Dieser Artikel richtet sich an Personen, die innerhalb der EU wohnen und eine Wohnung in Spanien besitzen. Häufig begegnen wir Menschen, die ihre Immobilie in Spanien nur zeitweise im Jahr selbst nutzen und sich daher entscheiden, sie zwischenzeitlich zu vermieten, um eine bessere Rendite zu erzielen.

In diesem Artikel wird in groben Zügen erklärt, wie man durchschnittlich über 500 € an Einkommensteuer für Nichtresidenten ohne Betriebsstätte (Modelo 210) sparen kann. Zudem beantworten wir häufig gestellte Fragen zu diesem Thema.

Sehen wir uns ein Beispiel an:

Ein in Deutschland ansässiger Staatsbürger kauft eine Immobilie in Spanien für 240.000 €, die er an bestimmten Tagen im Jahr selbst nutzt und den Rest des Jahres touristisch vermietet.
Da er nicht in Spanien ansässig ist und Einkünfte aus Vermietung erzielt, muss er grundsätzlich das Formular Modelo 210 einreichen.

Welche Ausgaben sind abzugsfähig – und welche nicht?

Aus Unkenntnis oder anderen Gründen wird oft übersehen, dass die spanische Steuergesetzgebung für nichtansässige EU-Bürger ohne Betriebsstätte vorsieht, dass alle Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen, abzugsfähig sind.

Daher sind Ausgaben, die nicht unmittelbar mit der Vermietung verbunden sind, wie z. B. Benzinkosten, Unterkunft, Verpflegung usw., nicht abzugsfähig.
Hingegen sind Kosten für Strom, Wasser, juristische Beratung, Möbelersatz und Abschreibungen abzugsfähig, da sie direkt mit den Einnahmen aus der Vermietung verbunden sind.

Allerdings sind nicht alle Ausgaben zu 100 % abzugsfähig, wie die derzeitige steuerliche Praxis festlegt. Einige Kosten dürfen nur anteilig abgesetzt werden, je nachdem, wie viele Tage die Immobilie tatsächlich vermietet war.

Zu den anteilig abzugsfähigen Ausgaben gehören unter anderem: Finanzierungskosten (z. B. Provisionen, Zinsen), Verwaltungs- und Überwachungskosten, Versicherungen, Zweifelhafte Forderungen, Abschreibungen.

Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen, wie etwa der Ersatz von Möbeln oder Geräten (z. B. Kommode, Regal, Kühlschrank), sind hingegen voll abzugsfähig, sofern sie nur Ersatzbeschaffungen darstellen.

Beispielhafte Rechnung der Steuerersparnis: 

Wie man an der Simulation sieht, betragen die Einnahmen 3.000 €, die abzugsfähigen Ausgaben (nach Anwendung des Prozentsatzes von 88 %) 1.276 €.
Der zu versteuernde Gewinn beträgt somit 1.724 €, worauf ein Steuersatz von 19 % (für EU-Bürger) anzuwenden ist.
Die abzuführende Steuer an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) beträgt 327,56 €.

Hätte man diese Ausgaben nicht geltend gemacht, wäre die zu zahlende Steuer deutlich höher ausgefallen.

Was passiert mit den Tagen, an denen die Wohnung nicht vermietet ist?

Für die Tage, an denen die Immobilie nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst genutzt wird, muss eine Einkommenszurechnung (imputación de renta) erfolgen.
Diese Berechnung gilt ausschließlich für die Tage der Eigennutzung.

Hierfür ist im folgenden Jahr erneut das Formular Modelo 210 einzureichen.
Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel über die Einkommenszurechnung bei nichtansässigen Steuerpflichtigen.

Seitens unserer Kanzlei helfen wir Ihnen gern bei der Analyse Ihrer konkreten Situation, prüfen Ihren Kaufvertrag, nehmen für Sie notwendige Verwaltungsakte vor und helfen Ihnen auch gern bei der Abgabe der entsprechenden Steuererklärungen. Bei Interesse oder konkreten Fragen zum Thema, stehen wir Ihnen gern per Mail oder telefonisch in deutscher Sprache zur Verfügung.

Autor: 

María Santos Acedo
Rechtsanwältin & Geschäfsführende Partnerin
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