Immobilienkäufe in Spanien können grundsätzlich über heimische spanische Banken oder über ausländische Banken finanziert werden, wobei der Zugang für die letzteren durch das neue Hypothekengesetz in der Praxis stark erschwert wurde. Um den Verbraucher vor missbräuchlichen Praktiken zu schützten, sieht das neue Gesetz unter anderem die elektronische Übermittlung der Bedingungen zwischen Bank und Notariat vor, welche es notwendig macht, dass die Bank die dafür eingerichtet digitale Plattform nutzt.

In der Praxis ist es den meisten ausländischen Banken noch nicht gelungen, diese neuen Voraussetzungen zu erfüllen, womit es schwierig wird zurzeit eine Hypothek direkt mit einer ausländischen Bank abzuschließen.

Da diese Möglichkeit in der Praxis meist nur für Nicht-Residenten mit Wohnsitz und Hausbank im Ausland vorteilhaft wäre, wird hier oft über eine indirekte Finanzierung ausgewichen, wobei eine am Wohnsitz bestehende lastenfreie Immobilien beliehen und die Darlehenssumme für den Kauf der spanischen Immobilie genutzt wird.

In diesem Fall läuft der gesamte Vorgang im Ausland ab und die Hypothek wird ebenfalls im Ausland im entsprechenden Grundbuch eingeschrieben. Der Bezug zu Spanien kommt dann lediglich dadurch zu Stande, dass die Darlehenssumme genutzt wird, um eine lastenfreie Immobilie direkt zu erwerben. Beim Notartermin in Spanien sind somit keine weiteren Bestimmungen zu beachten.

Für Residenten in Spanien ist die Finanzierung über spanische Banken meist vorteilhaften, vor allem wenn es sich bei der zu finanzierenden Immobilie um den späteren Hauptwohnsitz (vivienda habitual) handelt. In diesem Fall finanzieren die Banken meist mindestens 80% des Verkehrswertes und der Verbraucher hat die Möglichkeit jederzeit kostenfreie die Hypothek abzulösen oder die Bank zu wechseln.

Notwendige Dokumente

Zur Beantragung einer Hypothek in Spanien sind normalerweise die folgenden Dokumente notwendig:

1. Grundbuchauszug der Immobilie: Der Grundbuchauszug (Nota simple) wird normalerweise vom Verkäufer oder vom Makler bereitgestellt. Liegt dieser nicht vor, kann elektronisch ein Auszug beim Grundbuch beantragt werden.
2. Letzte Einkommensteuererklärung (IRPF). Hierbei ist zu beachten, dass die meisten spanischen Banken weiterhin lediglich die spanische Steuererklärung (IRPF) ohne Umstand zur Bewertung anerkennen. Sind Sie weniger als ein Jahr in Spanien ansässig und haben somit noch keine spanische Steuererklärung eingereicht, kann es notwendig sein die letzte Steuererklärung Ihres Wegzugslandes ins Spanische übersetzen zu lassen.
3. Gehaltszettel oder vierteljährige Steuererklärungen. Sind Sie angestellt in Spanien, reicht es oft aus die letzten 3 Gehaltszettel vorzulegen. Sind Sie selbstständig, werden normalerweise die letzten 3 Quartalsabschlüsse verlangt (Modelos 130 und 303).

Schritte bis zur Hypothek

Grundsätzlich stellen sich die verschiedenen Schritte bis zur Hypothek und zum Kauf der Immobilie wie folgt dar:

1. Zeichnung eines Vorkaufsvertrages mit den Verkäufern mit Rücktrittsrecht sollte die Hypothek nicht vergeben werden.
2. Anfrage bei der Bank und Abgabe der im letzten Abschnitt genannten Dokumente.
3. Bestätigung durch die Bank und Zeichnung der internen Dokumente bei der Bank.
4. Wahl des Notars und elektronische Übermittlung der Bedingungen an das Notariat.
5. Termin beim Notar für das notwendige informative Gespräch und Zeichnung der entsprechenden öffentlichen Urkunde (acta previa).
6. Termin beim Notar mit Verkäufer und Bank zur Zeichnung der Kaufurkunde und der Hypothekenurkunde.

(Beachten Sie, dass mindestens 10 Tage zwischen dem Erhalt der Bedingungen durch das Notariat und dem Termin zur Zeichnung der Hypothek liegen müssen).

Um die Abwicklung der Zahlung und der Steuern kümmert sich im Normalfall die Bank bzw. die von der Bank ernannte „Gestoría" welche Sie bevollmächtigen, die entsprechenden Mittel direkt von Ihrem Konto einzuziehen. Wer welche Kosten und Steuern hierzu übernimmt, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Auch wenn einige Operationen zwischen Banken bereits per Überweisung abgewickelt werden, erfolgt die absolute Mehrheit der Immobilienkäufe weiterhin per Bankcheck. Ihre Bank bringt zum Notartermin in diesem Fall den entsprechenden Bankcheck zur Zahlung des gesamten Kaufpreises mit. Der eigenfinanzierte Teil des Kaufpreises sowie die Beträge für Steuern, Notar und Grundbuch sollten somit im Vorfeld auf das Konto Ihrer spanischen Bank überwiesen werden.

Beim Notartermin wird in der Regel die Kaufurkunde von den Verkäufern als erstes gezeichnet, worauf hin diese kurz die Räumlichkeiten verlassen und Sie die Urkunde über die Hypothek zeichnen. Nach Zeichnung beider Urkunden überreicht die Bank (bzw. die Gestoría) dem Verkäufer den Bankcheck und Sie erhalten die Schlüssel. Da sich die Gesotría der Bank dann um die Übersendung der Urkunde an das Grundbuchamt und um die Zahlung der Steuern und Notargebühr kümmert, endet der Vorgang für Sie dann mit Erhalt der originalen Kaufurkunde, ca. 1 – 3 Monate nach Zeichnung (Einschreibung in das Grundbuch). Sie erhalten nach der Zeichnung selbst eine einfache Kopie der Kaufurkunde (copia simple), damit Sie Strom und Wasser ummelden können.

Die Legal Due Diligence Prüfung
Durch die Due-Diligence-Prüfung, eine mit „gebotener Sorgfalt" durchgeführte Risikoprüfung, analysieren wir die rechtliche Situation des Objekts sowie die entsprechenden Risiken. Diese vorherige Analyse spielt bei der Wertfindung des Objekts als auch bei der rechtlichen Absicherung des Käufers eine wichtige Rolle.

Von Seitens unsere Kanzlei übernehmen wir für Sie nicht nur die Abwicklung des Kaufes mit Verkäufern, Notar, Grundbuch usw., sondern bieten Ihnen ebenfalls bereits im Voraus diese doch so wichtige rechtliche Prüfung der Immobilie [weitere Infos].

María Santos Acedo
Rechtsanwältin & Geschäfsführende Partnerin
m.santos@sspartners.es
Tel: (+34) 951 12 13 06
Tel: (+34) 951 12 00 69
Facebok I LinkedIn I Amazon