Con la Due Diligence, se realiza una evaluación de riesgos con "debida atención": Se analiza la situación legal de la propiedad y los posibles riesgos. Este análisis previo juega un papel importante tanto en la determinación del valor de la propiedad como en la protección legal del comprador.La mayoría de los abogados españoles no solo están a su lado durante el proceso de compra con vendedores, notarios, registros, etc., sino que también se hacen cargo de la inspección legal previa de la propiedad. Debe tenerse en cuenta si la hoja de encargo incluye la recepción de extractos actuales del Registro de la Propiedad, descripciones gráficas actuales de la oficina del Catastro, etc., o si deben pagar dichos gastos de forma independiente de los honorarios destinados a los servicios del letrado en cuestión.

Se recomienda que un especialista lleve a cabo el estudio destinado a la verificación para la compra de propiedades o la Due Diligence, que contiene los documentos más importantes que deben examinarse antes de comprar cualquier inmueble.

1. Nota simple del Registro de la Propiedad:

En el Registro de la Propiedad se pueden registrar todos los bienes inmuebles ubicados en España, así como las cargas y derechos que recaen sobre ellos. Con dicha nota se proporciona toda la información necesaria sobre el terreno, el número de propiedad, descripción de la propiedad y el titular de la misma.

ü  Descripción del inmueble:                          

Para que pueda estar seguro de qué propiedad está comprando, es importante comparar tanto el número de propiedad como la descripción de la misma con la del contrato de compra o la oferta. Si la descripción (por ejemplo, el tamaño) no coincide con la real, se puede verificar si se puede actualizar sin problemas o si los edificios no registrados pueden ser construcciones ilegales que no se pueden legalizar después.

ü  Propietario de la propiedad:                                    

Aunque básicamente no existe la obligación de registrar los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad en España, la falta de registro o la compra de personas que no figuran como propietarios en el mismo (por ejemplo, herederos del propietario registrado) pueden ocasionar problemas costosos.

ü  Cargas registrales:                        

El comprador solo es responsable de las hipotecas, servidumbres de paso, usufructo, etc., si estos se registraron en el Registro de la Propiedad antes de la compra.

2. El extracto catastral:

Además del Registro de la Propiedad, que proporciona información vinculante sobre la propiedad y los derechos, existe otro registro denominado Catastro. Si bien este registro solo tiene efectos administrativos, es necesario realizar un examen, ya que estos datos proporcionan información sobre el tamaño exacto de la propiedad, uso, año de construcción, ubicación y valor catastral.

ü  Descripción del inmueble:                    

Es un breve resumen sobre los datos del inmueble relevantes para la administración. Tanto la información sobre el área urbanizada y subdesarrollada, como el uso registrado (apartamento, espacio de almacenamiento, locales comerciales, uso agrícola, etc.) se pueden comparar con la del Registro de la Propiedad y con la realidad.

ü  Valor catastral:    

El valor catastral solo figura en los extractos solicitados por el propietario, que también se pueden encontrar en los documentos de pago anual del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). En principio, este valor no solo depende del impuesto inmobiliario anual mencionado, sino también del impuesto que se pagará después de la compra.

ü  Viviendas de Protección oficial (VPO):  

El extracto catastral también muestra si la propiedad es una vivienda protegida (VPO). Para estas propiedades existen restricciones importantes en términos de habitabilidad, así como un derecho fundamental de primer rechazo por parte de la administración pública correspondiente.

3. La Comunidad de propietarios:

Si el extracto catastral muestra que nos encontramos ante una vivienda que forma parte de una Comunidad de propietarios, también se debe verificar si todos los recibos pendientes se han pagado con la comunidad al momento del contrato. Es aconsejable tener un certificado emitido por el presidente o administrador de la comunidad, que demuestre que el vendedor no tiene deudas.

4. El Ayuntamiento:

Si hay dudas sobre la legalidad del edificio, es aconsejable solicitar un certificado del Ayuntamiento sobre la legalidad del edificio (Ficha urbanística).

Este certificado muestra todas las condiciones estructurales conocidas por el Gobierno de la ciudad. Por lo tanto, se puede ver si los permisos de construcción se han solicitado y aprobado. Si otros pueden haber sido solicitados pero rechazados o si hay procedimientos en curso contra la propiedad o su propietario.

5.La Comunidad Autónoma:

Con respecto a la Comunidad Autónoma en la que se encuentra la propiedad, se deben observar las licencias que puedan ser necesarias. Por ejemplo, en el caso de alquiler a turistas (generalmente por períodos inferiores a 2 meses), puesto que, dependiendo de la Comunidad Autónoma, habría que cumplir varios requisitos y solicitar la licencia correspondiente.

Además, en algunos casos es aconsejable verificar la legalidad del edificio a nivel de la Comunidad Autónoma además del certificado del Ayuntamiento de la ciudad.

Los planes generales de desarrollo correspondientes (Plan General de Ordenación Urbanística o PGOU) se pueden descargar de las páginas web de las Comunidades.

Desde nuestro despacho de abogados, estaremos encantados de ayudarle a analizar su caso concreto, llevar a cabo los actos administrativos necesarios para usted y también estaremos encantados de presentarle las declaraciones de impuestos correspondientes. Si está interesado o tiene preguntas específicas sobre el tema, estamos disponibles por correo electrónico o por teléfono.

María Santos Acedo
Abogada & Socia
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