La venta sobre plano es una forma de adquirir la propiedad de un inmueble firmándose un contrato entre una promotora y un cliente. Con dicho contrato, la promotora se compromete a entregar una vivienda al futuro comprador aun cuando esta se encuentre en construcción.

En el contrato privado de compraventa se recogen los puntos esenciales por los que se regirán las partes durante el proceso. Así, la promotora debe entregar una serie de documentación a fin de que el futuro comprador tenga la certeza de que su futura vivienda se está construyendo con todas las garantías legales.

En este sentido es conveniente informarse previamente sobre la experiencia y fiabilidad de la promotora que llevará a cabo el proyecto, el suelo en el que se ubicarán las futuras viviendas, la existencia de los oportunos permisos de construcción, el precio y forma de pago y sobretodo, que el dinero que se irá desembolsando se encuentra depositado en una cuenta especial que nos garantice la devolución del mismo en caso de algún tipo de incumplimiento que suponga la resolución del contrato con la promotora.

Con la reforma legal del año 2016 en esta materia, el promotor viene obligado a contratar un seguro o aval bancario que asegure las cantidades entregadas por los compradores, y, como se ha expuesto, la certeza de que los pagos se efectúan en una cuenta bancaria especial cuyos fondos pueden utilizarse exclusivamente para la construcción del inmueble.

Garantías legales que debería aportar el promotor:

ü  Todos los pagos están garantizados por un banco mediante el oportuno aval.

ü  Se realizan todos los pagos a une cuenta especial abierta para la construcción del inmueble.

ü  En caso de no construirse el inmueble, el comprador puede exigir la garantía al asegurador.

Una forma de evaluar los posibles riesgos en la compra de una vivienda de este tipo, es mediante la comprobación legal “Due-Diligence” que debe incluir al menos los siguientes puntos:

ü  Análisis legal y económico del promotor (Registro mercantil, representación, cuentas anuales, liquidez etc.)

ü  Análisis legal de la propiedad (Nota simple, propietarios, derecho reales etc.)

ü  Licencia de obra, planos, memoria de calidades, precio, plazos de pago.

ü  Protocolo de individualización

ü  Contrato de compraventa incluido el análisis de posibles cláusulas abusivas (elección de notaría, plazos, pagos etc.)

ü  Responsabilidad y garantías del promotor

ü  Aspectos fiscales.

-          Documentos a comprobar:

Si desea comprar una vivienda que todavía no está construida, debe realizarse un estudio detallado de todos los documentos facilitados por la promotora, a fin de verificar que no existen impedimentos legales que frustren la finalización del proyecto y entrega de su vivienda.

A) Información del Registro Mercantil:

Gracias al Registro Mercantil, el comprador del inmueble puede realizar un estudio sobre la trayectoria y experiencia de la promotora, cerciorándose de que la misma esté constituida conforme a la legalidad, puesto que toda la información existente en el registro es pública, conviene solicitar la información mercantil completa y últimas cuentas anuales. Asimismo, a través de una nota del registro mercantil se puede comprobar quien o quienes son los administradores, apoderados y el domicilio social de la empresa.

B) Registro de la Propiedad y licencia de obra:

Otro aspecto que debe comprobarse por parte del comprador es la titularidad del suelo en el que se pretende construir el futuro inmueble. Se ha de acudir al Registro de la propiedad para solicitar una nota simple, con la que podremos conocer quién es el titular del suelo, la descripción de este, así como si existen cargas sobre la titularidad que deba ser conocido por el comprador y si está inscrita la obra nueva, así como dirigirnos al Ayuntamiento de la localidad para comprobar que la promotora posee las licencias necesarias para la construcción del inmueble.

C) Planos, memoria, precio y forma de pago:

El promotor debe entregar al comprador los siguientes documentos a fin de verificar por parte de este último que todos los trámites se están llevado a cabo de forma satisfactoria:

- Planos de la vivienda.

- Memoria de calidades.

- Servicios accesorios.

- Precio.

-  Forma de pago.

- Descripción de la superficie.

   D) Contrato de reserva, contrato de arras, escritura pública y cláusulas abusivas: 

La compra de una vivienda de nueva construcción supone una serie de pasos a nivel contractual desconocida para la mayoría de los implicados.  

Debe estudiarse por un experto en la materia el contrato de reserva y de arras, con especial atención a las posibles cláusulas abusivas que puedan contener los mismos. Se considerarán cláusulas abusivas:

- Obligar al comprador a subrogarse a la hipoteca del promotor.

- Imponer el pago de la plusvalía al comprador.

- Imponer un notario determinado al comprador.

- Cambios unilaterales en el proyecto y contratación de servicios adicionales.

- Falta de seguro o aval que asegure la devolución de pagos.

- Falta de inscripción de la finalización de obra en el registro antes de firmar la escritura de compraventa.

- Transmitir al comprador los gastos del acceso a los suministros generales de la casa (agua, luz…).

- Facultar al vendedor a incrementar el precio pactado.

El último paso para que el comprador adquiera la posesión de su vivienda, es con la firma de la escritura pública de compraventa, lo que quiere decir que la promoción se ha llevado a cabo de forma totalmente satisfactoria. En este momento el comprador y vendedor firman ante notario la venta por parte del promotor al comprador, lo que ya permite que este último inscriba su titularidad en el Registro de la Propiedad.

En el caso de que algún comprador haya solicitado hipoteca para financiar su vivienda, el banco otorgante del préstamo acudirá en este momento también a la cita notarial, para firmar la escritura de préstamo hipotecario desde este momento. Debe tenerse en cuenta que la solicitud del préstamo debe realizarse con anterioridad a la cita notarial de compraventa de hipoteca.

  - Aspectos fiscales: IVA y ITP

Una peculiaridad de la compraventa de una vivienda nueva o bien un inmueble que se transmite por primera vez desde su construcción es el hecho de que la operación está sujeta al IVA.

En este caso, el promotor, no el comprador ha de pagar el 10% del IVA directamente, recibiendo el importe como parte del precio de compraventa. Siendo que el comprador ha de pagar de este modo el 10% en impuestos (parte del precio), la operación está exenta de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Ahora bien, aunque el IVA se paga directamente al promotor y la operación queda exenta del ITP, el comprador sí ha de presentar una declaración de impuestos, en este caso la autoliquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Igual que el ITP, el AJD es administrado e impuesto directamente por las Comunidades Autónomas, y el pago se realiza mediante la presentación de la declaración de impuestos correspondientes. En la mayoría de los casos los impuestos deben pagarse dentro de los 30 días posteriores a la firma de la Escritura pública. Aquí también cabe señalar que el cálculo y la presentación de la declaración de impuestos correspondiente, en España generalmente no se lleva a cabo por el notario.

Desde nuestro despacho de abogados, estaremos encantados de ayudarle a analizar su caso concreto, llevar a cabo los trámites necesarios para llevar a caso su proceso. Si está interesado o tiene preguntas específicas sobre el tema, estamos disponibles por correo electrónico o por teléfono.

Autor: 

María Santos Acedo
Abogada & Socia
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