La venta de bienes inmuebles en España puede realizarse en documento privado, mediante un contrato privado de compraventa, o en documento público, mediante una escritura pública de compraventa ante notario.

Para que no haya sorpresas no deseadas al comprar, es recomendable observar los siguientes puntos.

Precio de compra y pago:

Tanto el precio de compra como la forma de pago elegida deben especificarse en el contrato de compra. Debe tenerse en cuenta que los pagos superiores a 1.000 euros en España no pueden hacerse en efectivo si una de las partes contratantes es un empresario. Incluso los particulares deben abstenerse de realizar pagos en efectivo y bajo ninguna circunstancia deben realizarse pagos sin el recibo correspondiente.

En la práctica, un anticipo es habitual. La redacción de las cláusulas relevantes es crucial aquí; debe tenerse en cuenta que el pago inicial se muestra en el contrato como "arras penitenciales", porque solo así se constituye un verdadero derecho de desistimiento.

Si el pago inicial simplemente se conoce como "arras", el comprador puede tener que cumplir el contrato más adelante a pesar de la pérdida del pago inicial.

Hipotecas y otros cargos:

Para asegurarse de que la propiedad no esté gravada por hipotecas u otros derechos reales, puede solicitar una nota simple informativa del Registro de la Propiedad. En la sección “cargas” se enumeran todos aquellos derechos que gravan la propiedad.

Si la vivienda se encuentra dentro de una Comunidad de propietarios, es recomendable solicitar a la Administración de la misma un certificado de encontrarse al corriente de pago en los recibos de la comunidad. Si el propietario que desea vender la vivienda mantiene una deuda con la comunidad, puede suceder que el nuevo propietario tenga que pagar dicha deuda después de la compra.

Compra notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad:

A diferencia de otros países, en España no es necesario Registrar una propiedad para adquirirla por compra, pero es recomendable que se haga. Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la compra de una vivienda, previamente es necesario que dicha venta quede fundamentada en escritura pública ante notario, no siendo posible dirigirse directamente al Registro de la Propiedad con un contrato privado de compraventa. Si inicialmente se firmó dicho contrato privado, ambas partes pueden recurrir a la otra para que se certifique ante notario.

Cabe señalar que el notario solo certifica la compra. Para elaborar o negociar el contrato de compra, siempre es aconsejable consultar a un abogado especializado en la compra de propiedades. Tan pronto como haya concluido el contrato de compra notarial, se recomienda registrar sus derechos en el Registro de la Propiedad sin demora. Una vez que ello se produce puede hacer valer su propiedad frente a cualquier tercero y así evitar ser víctimas de posibles delitos fraudulentos como la doble venta o la adquisición por personas no autorizadas.

Dependiendo de la Comunidad Autónoma, tiene entre 20 y 60 días para calcular y pagar los impuestos y, si corresponde, en el gobierno de la ciudad.

También existen otros costes incidentales de la compra:

- Los impuestos, los gastos notariales y registrales a menudo se atribuyen al comprador de la vivienda. Si compra a un particular, es posible acordar quién tiene que pagar qué costes. Si el vendedor es una compañía de bienes inmuebles, algunos gastos no pueden transferirse al comprador, o solo de forma limitada.

Por otro lado, también existen compras de propiedades especiales:

- Bienes inmuebles en construcción:

Especialmente en el área ventas de viviendas sobre planos, debe tenerse en cuenta que la promotora de la propiedad debe proporcionarle un seguro o aval bancario obligatorio, de las cantidades entregadas en una cuenta especial designada a tal efecto, para asegurar dichas cantidades de una posible insolvencia del promotor o para el caso de que dicha vivienda no llegue a construirse.

- Propiedad de aprovechamiento por turnos:

Si compra parte de una propiedad para usarla durante un cierto período de tiempo al año, hay características especiales importantes a considerar.

- Apartamentos turísticos o habitaciones de hotel:

               Existen importantes restricciones de uso y alquiler.

Proceso de compra de bienes inmuebles:

En resumen, el proceso de compra de una propiedad se puede dividir en los siguientes pasos:

1. Inspección de bienes inmuebles (Due Diligence).
2. Reserva o precontrato.
3. La escritura notarial de compra.
4. Pago de impuestos.
5. Registro de la Propiedad.

Desde nuestro despacho de abogados, estaremos encantados de ayudarle a analizar su caso concreto, llevar a cabo los actos administrativos necesarios para usted y también estaremos encantados de presentarle las declaraciones de impuestos correspondientes. Si está interesado o tiene preguntas específicas sobre el tema, estamos disponibles por correo electrónico o por teléfono.

María Santos Acedo
Abogada & Socia
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